Segui questi sei consigli prima di comprare casa per avere una guida così come fecero i Re Magi che volendo celebrare la nascita di Gesù bambino, è ignari dove fosse, seguirono la Stella Cometa per arrivare a destinazione porgendogli dei doni

Perchè ognuno di noi necessita una guida all’acquisto prima di comprare casa così come i tre Re Magi ebbero bisogno di seguire la Stella Cometa per arrivare alla stalla dove era nato Gesù e poterlo omaggiare

A chi di noi non è mai capitato di voler fare qualcosa nella propria vita e di non sapere da dove cominciare, come continuare e terminare, sicuramente a tutti. Nessuno è nato con il dono di saper far tutto e quando si intraprende una nuova strada si ha sempre bisogno di una guida che ci illumini sul come comportarci passo dopo passo senza commettere alcun errore.

LA CELEBRAZIONE DELLA NASCITA DI GESU’

Oggi quando si parla di guida non si può fare a meno di ricordare quella che per antonomasia è la guida: La Stella Cometa dei Re Magi.

Nell’antica Betlemme nacquè Gesù (il figlio di Dio) in una mangiatoia. Il Salvatore era sceso tra i comuni mortali per redimere noi tutti dal peccato originale offrendoci una via per la salvezza e immolandosi in età adulta.

In Giudea, attorno l’anno 7° A.C., tre Re Magi (Sacerdoti e astronomi) saputo della nascita di Gesù, volevano omaggiarlo portandogli dei doni (oro, incenso e mirra) ma non conoscendo con precisione dove fosse, seguirono la Stella Cometa che li avrebbe guidati dal Messia.

Se non ci fosse stata la Stella Cometa, i Re Magi non sarebbero mai arrivati a Gesù per ossequiarlo e anche l’Epifania (la ricorrenza che rievoca questo passo biblico) non sarebbe mai esistita.

Tutti abbiamo bisogno della nostra Stella Cometa che ci diriga verso la risoluzione dei nostri problemi quotidiani.

Questo articolo vuole essere la “Stella Cometa” per chi si affaccia sul mercato immobiliare per la prima volta con l’intenzione di acquistare casa e non conosce bene i passaggi fondamentali che la caratterizzano.

Prima di comprare casa: 6 buoni consigli

Mi è capitato (è non raramente), di avere clienti che venivano a visionare degli immobili che non rientravano nelle proprie possibilità economiche; Non c’era consapevolezza della propria forza d’acquisto.

Prima di comprare casa non avevano idea dell’ammontare delle spese di acquisto, vedevano immobili da ristrutturare pur non possedendo liquidità rilevanti e a volte inaccessibili per le loro tasche.

Quello che era lampante, era la confusione e l’erroneo uso delle proprie energie e attenzioni verso soluzioni sbagliate. Il tempo sprecato poi, gli si ritorceva contro, facendoli arrendere e ripiegare su abitazioni in fitto.

Allora mi sembrava chiaro che la guida di un agente immobiliare fosse la soluzione migliore per aiutarli a realizzare il proprio sogno.

Con questo articolo, intendo mettere in chiaro alcuni passaggi che bisogna affrontare prima di cercare casa o avviare una trattativa.

I dubbi più frequenti sono:

• 1) Le spese di acquisto quali sono e a quanto ammontano
• 2) L’ importo di mutuo massimo al quale poter accedere
• 3) Qual’è il budget complessivo sul quale fare riferimento per la ricerca
• 4) Come comprendere se nel proprio budget complessivo rientra la tipologia di interesse
• 5) Come fare a capire se si è nelle condizioni di comprare una casa che ci piace e che sia prontamente abitabile

Chiunque quando decide di acquistare è consapevole della liquidità che andrà ad investire, ed è questo il punto di partenza.

1) Le spese di acquisto quali sono e a quanto ammontano

Cominciamo dalle spese di acquisto:

• Imposte Statali quali quelle di Registro o Iva;
• Doppio atto notarile in presenza di mutuo;
• Agenzia (se c’è) dal 2 al 5% del valore di chiusura della trattativa;
• Mutuo: Istruttoria pratica, perizia, assicurazione incendio e scoppio, imposta sostitutiva di bollo e assicurazione sulla vita e sul lavoro (non obbligatorie), consulente mutuo (se presente).

Distinguiamo tra prima e seconda casa perchè nella prima ipotesi, i costi sono “più morbidi” rispetto all’altra soluzione.

Per l’acquisto di una casa che non abbia un costo superiore ai € 200.000 e in presenza di mutuo, le spese di acquisto non superano i € 15.000.

Per una questione di praticità diamo già per certo questo come costo pieno per poi avere piacevoli sorprese all’effettivo conteggio di acquisto.

Da ora in poi per essere più preciso e sintetico nelle spiegazioni, affibierò un nome preciso per ogni voce senza dilungarmi ogni volta.

Cominciamo dal Capitale disponibile lordo cioè la liquidità totale che un acquirente può mettere a disposizione per l’intera operazione di acquisto, costi inclusi.

Capitale disponibile lordo= Liquidità totale costi inclusi

Costi di acquisto= Costi sostenuti per l’acquisto dell’immobile

Capitale disponibile netto= Liquidità totale meno i costi di acquisto

Capitale disponibile netto ⇒ Capitale disponibile lordo – Costi acquisto

Come avrai inteso, il Capitale disponibile netto è la differenza tra liquidità totale meno spese di acquisto.

Questa voce serve per distinguere tutta la liquidità, da quella dedicata al solo costo dell’immobile escludendo le spese d’acquisto (€ 15.000).

2) L’ importo di mutuo massimo al quale poter accedere

Il passaggio successivo è la consulenza mutuo presso intermediari finanziari o banche, i quali danno un primo esito di fattibilità e a quale importo massimale ci si può spingere, il tutto facendo una analisi reddituale.

Con questo dato (che chiameremo Importo mutuo massimo) assieme al Capitale disponibile netto saprai su quale somma fare affidamento per ricercare l’abitazione.

Importo mutuo massimo= Il capitale massimo di mutuo che ti può essere concesso dalla banca

Nell’importo mutuo massimo non teniamo ancora in considerazione l’immobile che andrai ad acquistare perché magari non lo hai ancora trovato.

Budget acquisto casa ⇒ Capitale disponibile netto + Importo mutuo massimo

3) Qual’è il budget complessivo sul quale fare riferimento per la ricerca

Attenzione! A prescindere dal reddito che disponi e dall’importo di mutuo massimo che ti può essere erogato, ricordati che le Banche concedono fino al 100% del valore dell’immobile (qualche volta qualcosa in più perché la banca non può sobbarcarsi tutto il rischio dell’operazione).

Quindi il capitale di mutuo che potrai avere, è rappresentato dal costo dell’immobile che verrà dichiarato nell’atto di Compravendita (in alcuni casi, conta il valore che da il perito).

Quindi il Budget acquisto casa va a determinare la tua forza economica complessiva nella ricerca dell’immobile sul mercato, e fino a che importi di acquisto massimi ti puoi spingere, per decidere di andare a visionarli.

Budget acquisto casa= Importo complessivo massimo di riferimento per decidere di andare a visionare un immobile che rientra nella tua capacità di acquisto

4) Come comprendere se nel proprio budget complessivo rientra la tipologia di interesse

Dopo che hai determinato il tuo Budget acquisto casa, sposti la tua attenzione verso il mercato e la tipologia di casa che necessiti. In questo articolo Comprare casa i 4 pilastri da conoscere puoi trovare ulteriori consigli su cosa fare prima di comprare casa.

Adesso simuliamo che tu stia cercando un trivani. Quello che devi fare è capire quanto può costare quella tipologia completamente ristrutturata nella zona scelta e regolarti su quello.

Primo consiglio: Non gettarti a capofitto sui primi immobili che vedi, inizia a dare “la giusta dimensione” ai valori di mercato della tipologia interessata.

Se vuoi valutare correttamente il mercato, adotta le seguenti strategie:

• Vedere le richieste di prezzo degli immobili delle agenzie;
• Lasciare la richiesta di acquisto alle agenzie e ai portali immobiliari per essere richiamato per andare a visionare case;
• Visitare i portali immobiliari 〈qui puoi trovare alcuni consigli〉 1) i 7 segreti dei portali immobiliari di successo; 2) ottimizzare l’uso delle mappe dei portali immobiliari; 3) Portali Immobiliari: Cercare casa come un agente immobiliare
• Visionare almeno una dozzina di immobili sia privatamente che con agenzia;
• Chiedere a vicini, parenti, agenti immobiliari, ecc.. quali e a quanto sono state vendute le case in target negli ultimi 2/3 anni;
• Sfogliare le riviste e i periodici immobiliari;
• Consultare Borsino immobiliare e i siti dove ci sono le quotazioni di mercato come OMI;

Con questi passaggi avrai le idee chiare sul valore di mercato della tipologia che cerchi.

Valore di mercato= Effettivo valore di una certa tipologia completamente ristrutturata su di una certa zona

5) Come fare a capire se si è nelle condizioni di comprare una casa che ci piace e che sia prontamente abitabile

Con il tuo budget acquisto casa devi riuscire a far rientrare il costo dell’immobile più le eventuali spese per la ristrutturazione per renderla abitabile e pronto all’uso.

Quando vai a visionare una casa, ti troverai davanti ad un immobile che rientra in una di queste tre situazioni:

• 1) Completamente ristrutturato (da non farci nulla o quasi);
• 2) Parzialmente ristrutturato (o in buone condizioni) che necessita di x € per poter essere completato;
• 3) Completamente da ristrutturare (non si salva nulla o quasi)

I TRE CASI

Nel caso 1), il cliente deve solo fare la trattativa sul prezzo per chiudere a valore di mercato e usufruire della casa.

Nei casi 2) e 3), diventa determinante la ristrutturazione dell’immobile e del costo che esso necessita per essere completato.

Supponendo che il valore di mercato della nostra tipologia sia € 150.000 e l’abitazione necessita di € 20.000 di lavori per essere completata, l’offerta ultima che farai sarà di € 130.000 (caso 2).

Nel caso 3), le considerazioni da fare sono esattamente come nel caso 2): Se il costo  della ristrutturazione completa è di € 50.000, la tua offerta non dovrà essere superiore i € 100.000 altrimenti dovrai ridimensionarti nei lavori o nella qualità dei materiali.

UN PARTICOLARE IMPORTANTE

Attenzione!!! Se nel caso 1) riesci con il tuo Budget di acquisto a coprire tutta l’operazione, diventa determinante conoscere esattamente il rapporto costo immobile / mutuo erogato nei casi 2) e 3).

Le Banche non ti concedono un mutuo superiore al costo di acquisto dell’immobile, a questo punto l’ago della bilancia per la riuscita della tua operazione di acquisto, diventa il Capitale disponibile netto. La somma necessaria alla ristrutturazione deve già essere nella tua disponibilità altrimenti non potrai completarla e lasciare i lavori incompiuti, a quel punto capisci che non è l’immobile che fa per te.

Quindi se nel caso 2) per ultimare l’immobile servono € 20.000, il tuo Capitale disponibile netto deve essere almeno di questo importo, mentre se nel 3) necessiti di € 50.000, dovrai disporre di questa liquidità per chiudere il cerchio.

In ultima ipotesi ci sarebbe la soluzione Acquisto + Ristrutturazione ma non sempre rappresenta l’operazione mutuo più agevole ed economica.

IL METODODELLACQUIRENTE

Io da agente immobiliare property finder che utilizza il metododellacquirente, aiuto l’acquirente a determinare:

• Le spese di acquisto dell’immobile più nello specifico nonchè il capitale disponibile netto;
• L’importo di mutuo massimo tramite delle simulazioni o comunque indirizzarti nel modo più corretto verso la risoluzione della problematica;
• Il Budget acquisto casa;
• Il valore di mercato della tipologia;
• La fattibilità di acquisto di un immobile specifico con la valutazione delle componenti della ristrutturazione.

In questo modo non ti succederà più di:

• Non mettere in preventivo in modo corretto le spese di acquisto confondendo il capitale disponibile lordo con il capitale disponibile netto;
• Visionare case fuori dalle tue possibilità anche per non aver fatto alcuna consulenza mutuo;
• Prendere in considerazione immobili fuori mercato o immobili con costi di ristrutturazione superiori al tuo capitale disponibile netto.

Clicca sul bottone se vuoi saperne di più

Non posso dire di essere una Stella Cometa sia nella sostanza che nella forma, ma nel mio lavoro ho imparato a seguire le giuste traiettorie.  Quindi prima di comprare casa se vuoi, puoi interpellarmi per chiedermi qualche consiglio, sarò ben felice di dartelo.

Se vuoi conoscere meglio il metododellacquirente conoscendomi di persona, puoi compilare
—-> questo modulo <—- e ti contatterò.

Domenico Alessandrino